Dispensation til 12 ferieboliger

Ansøgning

Den 3. april 2020 fremsendte Land & Plan A/S, på vegne af ejeren af Fakkegrav Ejendomme ApS, en ansøgning om dispensation til opførelse af 12 ferieboliger inden for strandbeskyttelseslinjen på ovenstående ejendom.

Afgørelse

Kystdirektoratet giver hermed dispensation i medfør af naturbeskyttelseslovens1 § 65b, stk. 1, jf. § 15, til 12 ferieboliger som ansøgt.

Dispensationen vedrører alene strandbeskyttelseslinjen. Andre tilladelser efter anden lovgivning kan være nødvendige.

Dispensationen må ikke udnyttes før klagefristens udløb - se nærmere i afsnittet om klagevejledning nedenfor. Hvis der bliver klaget over afgørelsen kan dispensationen ikke udnyttes, før klagesagen er færdigbehandlet, medmindre Miljø- og Fødevareklagenævnet konkret bestemmer andet.

Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter, at den er meddelt jf. Naturbeskyttelseslovens § 66, stk. 2.

Redegørelse for sagen

Sagens historik

Ejendommens bebyggelse (Fakkegrav Badehotel) nedbrændte delvist i november

2012, mens der i 2017 nedbrændte endnu én af bygningerne på matriklen. Bebyggelsen har tidligere været anvendt til fem beboelseslejligheder, badehotel med ferielejligheder, restauration, mødelokaler og garager.

1 Lovbekendtgørelse nr. 240 af 13. marts 2019 af lov om naturbeskyttelse

2

Efter Fakkegrav Badehotel delvist nedbrændte i 2012, var ejeren i dialog med Naturstyrelsen for at afklare mulighederne for genopførelse og den fremtidige anvendelse af bygningerne. Efter flere projekttilpasninger blev der den 2. september 2015 ansøgt om dispensation til opførelse af ni boliger i form af kædehuse som erstatning for det delvist nedbrændte Fakkegrav Badehotel.

Kystdirektoratet meddelte den 23. maj 2016 dispensation til opførelsen af de ansøgte ni boliger (j.nr. 16/00973-9). Afgørelsen blev efterfølgende påklaget til Miljø- og Fødevareklagenævnet. Den 26. januar 2018 traf Miljø- og Fødevareklagenævnet afgørelse i sagen (sagsnr. NMK-500-00705). Klagenævnet omgjorde Kystdirektoratets dispensation til et afslag.

På baggrund af klagenævnets afgørelse modtog Kystdirektoratet den 20. juni 2018 en ansøgning om dispensation til opførelse af otte helårsboliger. Den 12. december 2018 meddelte Kystdirektoratet afslag til de ansøgte otte boliger (j.nr. 18/01684- 10). Afgørelsen blev endnu en gang påklaget til Miljø- og Fødevareklagenævnet. Den 6. november 2019 traf klagenævnet afgørelse i sagen (sagsnr. 19/00283 & 19/00284). Klagenævnet stadfæstede Kystdirektoratets afslag.

Den 3. marts 2020 blev der afholdt et møde mellem Kystdirektoratet, Hedensted Kommune og ansøger vedrørende et nyt projekt på ejendommen. På denne baggrund modtog Kystdirektoratet en ny ansøgning den 3. april 2020 samt supplerende oplysninger den 27. april 2020.

Den eksisterende bebyggelse

Den eksisterende/delvist nedbrændte bebyggelse fremtræder som en samlet bygningsmasse og ligger placeret på et plateau umiddelbart over den forholdsvis høje og stejle kystskrænt, og størstedelen af bebyggelsen er beliggende inden for den oprindelige 100 m strandbeskyttelseslinje (se bilag 1).

Fra Kystdirektoratets tidligere afgørelse af 23. maj 2016 om opførelse af ni kædeboliger (j.nr. 16/00973-9) fremgår det, at ejeren har oplyst, at Fakkegrav Badehotel ikke har været i drift i en periode på fire år før branden, idet det ikke har været muligt at finde en forpagter til stedet. Det er i denne forbindelse oplyst, at driften af et hotel i så beskeden størrelse ikke er rentabel. Mulighederne for i stedet at anvende bygningerne til skole eller anden institution har været undersøgt, men heller ikke det har der været basis for.

Ifølge BBR udgøres den eksisterende bebyggelse på ejendommen af to værelsesfløje, der indeholder fem lejligheder og et antal ferielejligheder med et samlet boligareal på 865 m2 samt restaurant og lignende hotelfaciliteter på 592 m2. Til hotellet hører herudover to bygninger med et samlet areal på 360 m2, der anvendes til mødelokaler og lignende. Ifølge BBR er det samlede bebyggede areal 1175 m2, mens det samlede bygningsareal er på 1520 m2 samt 297 m2 udnyttet tagetage.

I Miljø- og Fødevareklagenævnets afgørelse af 26. januar 2018 (sagsnr. NMK-500- 00705) fremgår det, at ejeren har redegjort nærmere for ejendommens anvendelse som helårsbeboelse efter en forespørgsel fra klagenævnet. Ejeren har i den

3 forbindelse oplyst, at der i hvert fald siden 2005 i dele af to af hotellets bygninger, foruden hoteldriften, har været indrettet fem lejligheder til helårsbeboelse. Lejlighederne har både været udlejet til hotellets medarbejdere og personer uden tilknytning til hotellets drift.

Det ansøgte projekt

Der ønskes opført 12 ferieboliger som erstatning for det delvist nedbrændte Fakkegrav Badehotel.

Det fremgår af ansøgningsmaterialet, at ·DOOHIHULHEROLJHUHUEHOLJJHQGHL Q\RSI¡UWHE\JQLQJHUGHUHUVWDWWHU‡3DNKXVHW·RJGHQQHGEU QGW hovedbygning ‡+RWHOOHW·’HQ\HE\J ninger respekterer de oprindelige bygninger på ‡)DNNHJUDY%DGHKRWHO·YHGDWKROGHVLJLQGHQIRUGHHNVLVWHUH bygningvolumen. Et nyt fælleshus erstatter bygningen der oprindeligt rummede danse-VWHGHW‡+¡QVHK XVHW·

’HQ\HIHULHEROLJHUIRUGHOHUVLJPHGVWNL‡3DNKXVHW·LGHQYHgrunden. Boligerne fordeler sig over 3 etager som i den nuværende bygning. Boligerne har påbyggede altaner på sydøstfacaden og indbyggede altaner i tagkonstruktionen, og på taget af karnappen mod vest. I bygningens kælder/underetage indrettes depotrum mv. for ferieboligerne.,GHQWLGOLJHUHQXQHGEU QGWHKRYHGE\JQLQJ‡+RWHOOHW·PLGWLE indrettes 6 ferieboliger med stueetage og tagetage. Der er ankomst til boligerne i nordvestfacaden, og terrasser til hver bolig mod syd og sydøst.

I de østlige bygninger der tidligeUHKXVHGHHWGDQVHVWHGNDOGHW‡+¡QVHKXVHWindrettes der fællesfaciliteter til glæde for alle ferieboligerne. Fælleshuset vil b.la. rumme samlingsrum, toiletter, køkken og wellness-afsnit, motions- og yogarum. Overdækket terrasse med grillplads og udekøkken til b.la rensning af fisk mv.

De øvrige eksisterende bygninger på grunden anvendes til formål der understøtter diverse funktioner. Bygningen umiddelbart nord for hovedbygningen rummer receptions- og vice- værtsfaciliteter med sted for nøgleudlevering. Desuden plads til opbevaring af cykler, kajakker o.lign., samt møbler m.m til ferieboligerne. Den lille bygning nord for parkeringsarealet rummer miljøstation for affaldssortering m.m. Den eksisterende carport ved tennisbanen vil indrettes til garage, cykler og evt. depot for redskaber for naturpleje og tennisbane mv.

Den eksisterende tennisbane renoveres med ny belægning og indhegning i omfang som det eksisterende anlæg. Alle ferieboligerne har brugsret over tennisbanen. Parkeringspladsen nordvest for bebyggelsen hører til ferieboligerne. Denne renoveres med opretning og ny belægning.·

Fig. 1. viser placeringen af den eksisterende/delvist nedbrændte bebyggelse og den ansøgte bebyggelse.

4

Fig. 1. Situationsplan fra ansøgningsmaterialet. Viser placering af den eksisterende bebyggelse og den ansøgte bebyggelse.

5

I ansøgningsmaterialet beskrivelse fremgår det yderligere, at ·Eoligernes placering og arkitektur tager udgangspunkt i et ønske om at indpasse sig stilfærdig i ODQGVNDEHW« Hver bolig har adgang til privat ude-opholdsareal som indeliggende eller udenpåliggende altaner eller terrasser på terræn. Terrasserne på terræn afskærmes ikke af hensyn til ønsket om at lade naturen og landskabet flyde sammen med bebyggelsen. Tagterrasser afskærmes af sikkerhedsmæssige årsager, men udføres således disse ikke fremstår som markant synlige bygningsdele.

Materialevalget tager i stor grad afsæt i de afdæmpede farver og materialer der indpasser sig i området. Sandfarvede tegl, mørk træbeklædning og sorte paptage.

Parkeringspladserne til ferieboligerne er placeret på grusarealet nord for bebyggelsen. På grundens østlige del er der fortsat offentlig adgang til områdets eksisterende grusbelagte parkeringsplads. Her fra fører en eksisterende sti gennem skoven ned til stranden. Stierne på grunden, bådebroen og stranden vil fortsat være tilgængelig for offentligheden.·

Tegninger af det ansøgte byggeri samt arealopgørelsen over byggeriet kan ses i bilag 2.

Det fremgår af ansøgningen, at ·SURMHNWHWVNDOXQGHUVW¡WWHWXULVPHQYHGVgive mulighed for overnatning i lejlighederne og afbenyttelse af nævnte fællesfaciliteter, ligesom samlingsrum mm vil kunne være en selvstændig aktivitet.

Ejendomsretligt vil der være tale om én samlet matrikulær ejendom opdelt i ejerlejligheder efter samme princip, som vi har det i dag.

Samtlige lejligheder indgår i det samlede fritidsprojekt som en helhed, der både omfatter drift og vedligehold af bygningsmassen og grundareal samt udlejningsvirksomheden med dertil knyttede særlige faciliteter (nøgleudlevering, YLFHY UWVIXQNWLRQHUI OOHVKXVPY·

I de supplerende bemærkninger til ansøgningsmaterialet har ansøger uddybet, hvorledes ferieboliger tænktes udlejet. Ifølge bemærkningerne påtænkes der med hensyn til driften af centeret ·« kontakt til et af de landsdækkende udlejningsbureauer - vi har allerede som oplyst på mødet hos jer - haft kontakt til Dansommer. Det vil måske være dem eller et tilsvarende firma, som skal forestå udlejning og markedsføring af stedet, således at stedet bliver kendt i den brede offentlighed både her og i udlandet. Det vil således være nuværende ejer - Fakkegrav Ejendomme Aps - der skal etablere denne aftale om den fremtidige drift.·

Forhold på matriklen

Området er i Hedensted Kommunes kommuneplan udpeget som nyt naturområde, klimahåndteringsområde, kulturmiljø, særlig værdifuldt landskab,

6 kystnærhedszone, skovrejsning uønsket, samt omfattet af skovbyggelinje. Området er desuden omfattet af kommuneplanramme 3.R.02.

Ejendommen er beliggende i Natura 2000-område nr. 78 Skove langs nordsiden af Vejle Fjord (habitatområde nr. 67 Skove langs nordsiden af Vejle Fjord, fuglebeskyttelsesområde nr. 45 skovområde ved Vejle Fjord), jf. bekendtgørelse nr. 1595 af 6. december 2018 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter.

Udpegningsgrundlaget for de danske habitat- og fuglebeskyttelsesområder er i gang med at blive opdateret. I forslaget til ændringer af de ovenstående udpegningsgrundlag, der var i høringen frem til den 15. november 2019, fremgår følgende tilføjelser:

• I habitatområde nr. 67 tilføjes arten Skæv vindelsnegl (1014) samt naturtypen Stilkegekrat (9190).

Arealerne omkring projektet er ikke kortlagt som habitatnatur, men der er ca. 25 m til nærmeste naturtype: bøg på muld (9130) med god naturværdi.

Lovgivning

Af naturbeskyttelseslovens § 15 fremgår det, at der ikke må foretages ændringer i tilstanden af strandbredder eller af andre arealer, der ligger mellem strandbredden og strandbeskyttelseslinjen. Der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne og lignende, og der må ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel.

Forbuddet mod tilstandsændringer betyder bl.a., at der ikke må opføres bebyggelse, foretages terrænændringer eller etableres beplantning inden for strandbeskyttelseslinjen.

Der kan gøres undtagelse fra bestemmelsen, jf. naturbeskyttelseslovens § 65b.

7

Strandbeskyttelseslinjen administreres meget restriktivt. Af hensyn til de nationale interesser, der er knyttet til kystområderne, dispenseres der kun, når der foreligger en begrundelse herfor, og når dispensationen vil være uden konsekvenser for den fremtidige administration af strandbeskyttelseslinjen.

Før der gives dispensation fra strandbeskyttelseslinjen, skal der ifølge bekendtgørelse nr. 1595 af 6. december 2018 om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter, foretages en vurdering af, om det ansøgte i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt. I så fald skal der foretages en nærmere konsekvensvurdering af projektets virkninger på Natura 2000-området under hensyn til bevaringsmålsætningen for det pågældende område. Viser vurderingen, at projektet vil skade det internationale naturbeskyttelsesområde, kan der ikke meddeles dispensation til det ansøgte.

Der kan endvidere ikke gives dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 15, hvis det ansøgte kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Begrundelse for afgørelsen

Det ansøgte ligger inden for strandbeskyttelseslinjen og forudsætter derfor dispensation efter naturbeskyttelsesloven.

Formålet med strandbeskyttelseslinjen betyder, at der som udgangspunkt ikke kan forventes meddelt dispensation til opførelse af ny bebyggelse indenfor beskyttelseszonen.

Efter administrativ praksis meddeles dog normalt dispensation til at genopføre bebyggelse efter nedrivning, forudsat den eksisterende bebyggelse ikke er så forfalden, at den ikke repræsenterer nogen værdi af betydning, dvs. er en egentlig ruin. Det er endvidere en forudsætning, at det nye byggeri opføres med omtrent samme placering, størrelse og karakter som det fjernede, ligesom det er en betingelse, at den nye bebyggelse anvendes til samme formål, som den hidtidige. Ved større ombygninger eller opførelse af bygninger med anden anvendelse end den eksisterende kan der derimod være tale om nyopførelse. Hvis en bebyggelse er gået hændeligt til grunde, ved brand eller lignende, vurderes bebyggelsens tilstand i forhold til situationen før branden.

Kystdirektoratet finder, at det ansøgte projekt falder ind under ovenstående praksis vedrørende genopførelse, hvorfor der kan meddeles dispensation til det ansøgte.

I vurderingen har Kystdirektoratet lagt vægt på, at karakteren og udformning ikke afviger væsentligt fra tidligere/nuværende bebyggelse på ejendommen. Bygningerne genopføres tillige inden for de eksisterende sokler for den nuværende/nedbrændte bebyggelse.

8

Kystdirektoratet har endvidere lagt vægt på, at genopførelsen består af 12 udlejnings ferieboliger med tilhørende faciliteter. Kystdirektoratet finder på den baggrund ikke, at der er tale om ændret anvendelse af bebyggelsen, da der fortsat er tale om en turismevirksomhed, som udlejer overnatningsfaciliteter.

Kystdirektoratet finder på ovenstående baggrund, at der er tale om et særligt tilfælde, hvorfor der kan meddeles dispensation til det ansøgte.

Det er Kystdirektoratets vurdering, at det ansøgte ikke i sig selv, eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke Natura 2000-området væsentligt. Det ansøgte vil ikke ødelægge eller beskadige leve- eller voksesteder for de arter, der indgår i udpegningsgrundlaget.

Det ansøgte vil endvidere efter Kystdirektoratets vurdering ikke medføre beskadigelse/ødelæggelse af plantearter eller yngle- eller rasteområder for de dyrearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV.

Klagevejledning

Kystdirektoratets afgørelse kan påklages til Miljø- og Fødevareklagenævnet.

Klagefristen udløber 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes fristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges klagefristen til den følgende hverdag.

Klageberettigede er, jf. naturbeskyttelseslovens § 86:

• adressaten for afgørelsen,
• ejeren af den ejendom, som afgørelsen vedrører,
• offentlige myndigheder,
• en berørt nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker
• lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen,
• landsdækkende foreninger og organisationer, hvis hovedformål er beskyttelse af natur og miljø, og
• landsdækkende foreninger og organisationer, som efter deres formål varetager væsentlige, rekreative interesser, når afgørelsen berører sådanne interesser.

Der klages via Klageportalen, som der er et link til på forsiden af sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Det koster 900 kr. for privatpersoner og 1.800 kr. for virksomheder og organisationer i gebyr at indgive en klage. Gebyret betales med betalingskort i Klageportalen. Miljø- og Fødevareklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis man ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal man sende en begrundet anmodning til Kystdirektoratet. Kystdirektoratet videresender herefter

9 anmodningen til Miljø- og Fødevareklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt anmodningen kan imødekommes.

Fristen for eventuelt søgsmål ved domstolene er 6 måneder, jf. § 88, stk. 1, i naturbeskyttelsesloven.

Med venlig hilsen

[navn]

[telefon]

[email]

Afgørelsen er sendt til:

• Hedensted Kommune, [email]
• Danmarks Naturfredningsforening, [email]
• Danmarks Naturfredningsforening, Hedensted, [email]
• Friluftsrådet centralt: [email]
• Friluftsrådet, Kreds Søhøjlandet, [email]
• Dansk Ornitologisk Forening, [email]
• Dansk Ornitologisk Forening, Hedensted, [email]
• Dansk Botanisk Forening, Jyllandskredsen, [email]
• Dansk Kano og Kajak Forbund, [email]
• Danmarks Jægerforbund, [email]

10

Bilag 1 – den eksisterende bebyggelse

Bilaget indeholder et luftfoto over matriklen fra 2019 og billeder af den eksisterende bebyggelse før den delvist nedbrændte i 2012 og 2017.

Luftfoto fra 2019. Den røde prik markerer den eksisterende bebyggelse. Det orange skraverede område markerer det strandbeskyttede areal. De sorte streger markerer matrikelskel.

Eksisterende bebyggelse før branden.

11

Eksisterende bebyggelse før branden.

Eksisterende bebyggelse før branden.

Eksisterende bebyggelse før branden.

Kystdirektoratet ‡[adresse] ‡[postnr by] 7OI‡&95 [telefon]‡($1GULIW

5798009882936 ‡EAN [anlæg) 5798009812599 12

Bilag 2 – det ansłgte projekt

Bilaget indeholder tegninger af det ansłgte proj ektet fra ansłgningsmaterialet samt arealopgłrelsen over bygningerne

·3DNKXVHW·

• Facader og plantegninger

[DOKUMENTET ER AFKORTET: kun de foerste sider er bevaret i Wayback Machine; resten mangler]